en la actividad, enmarcada en un escenario de clara desaceleraciOn econOmica;
ademas, la falta de financiamiento amenaza la expansion de la actividad
Texto Andres Asato Para LA NACION I IlustraCiOn Alejandro Alvarez
egun el «Reporte de inmuebles, logisticos e industriales 2014», elaborado por la firma Cushman & Wakefield, la incertidumbre que presenta la actual coyuntura economica resulta un factor clave para que las empresas del sector dilaten sus decisiones a la hora de planificar la expansiOn de sus actividades y ello repercute en la demanda de depositos, que hoy se encuentra relegada.
En coincidencia, las dificultades para el financiamiento impactan en los desarrolladores que prefieren no asumir la consolidaciOn de demandas mas grandes, con posibilidades
de segmentarlas, alquilarlas ovenderlas a terceros. El informe concluye con el diagnOstico de un mercado subofertado yconcentrado en pocos jugadores.
Aun asfy en un contexto de alta imprevisibilidad, varias empresas decidieron ampliar sus espacios en el transcurso de 2013: Celsur Logistica incrementO su parque logistico de General Rodriguez, en 10.000 m2 de superficie destinada al servicio de sus clientes, totalizando mas de 50.000 m2. La empresa Loginter inauguro en Don Torcuato 22.000 m2 de nuevas naves de distribution, y TASA Logisticahizo lo suyo con 40.000 m2.
Nota
de tapa
do de inmuebles industriales para alquiler, en dos categorias, para depositos clase A (de almacenamien.to y distribution, auxiliares de los centros productivos) yB (de almacenamiento, situados fuera de los parques industriales y centros logisticos). El estudio realizado sobre el mercado de depositos clase A abarco la region metropolitana de Buenos Ai¬res dividida en tres zonas: norte, sur y ()este:
La mayor concentration industrial desde hate un largo tiempo sigue siendo la zona forte, por ser la ruta estrategica del Mercosur y debido a la amplitud de sus accesos.
Se concentra alli el 62% de la superficie total, unas 2000 hectareas, destacandose el
Parque Industrial de Pilar, que ocupa 920 hectareas (en 2013, con 195establecimientos industriales en funcionamiento), y cuatro mas en construction.
En segundo lugar, le sigue la zona sur, alentada por el corredor que circula entre los puertos de Buenos Aires y La Plata y que alcanza un 30% de la superficie total de parques industriales (unas 960 hectareas), resaltandose el Parque Industrial de Almirante Brown (190 empresas radicadas) y el Polo Industrial Ezeiza, que cuenta con 450 hectareas.
Y en tercer lugar, se ubica la zona oeste, que, a partir de la renovation del Acceso Oeste, gang la confianza de los inversores y va en aumento con la instalacion de centros productivos. Refine unas 260 hectareas que representan un 8% de la superficie total de los parques industriales y donde se destaca el Parque Indu#ial Cafiuelas, que ocupa 100 hectareas.
Segun el reporte de C&W, el relevarniento de depositos clase A realizadp en las tres zonas contabilizO 135 establecimientos, de los cuales 88 estan operativos, 33 estan en cons¬truction y hay 17 en proyecto (en conjunto suman unos 1,74 mill& de m2).
El 45% de los depOsitos clase A relevados esta dentro de los parques industriales y el 41% de los consultados tiene una superficie de 10.000 a 20.000 m2 cubiertos y un 26% son de 10001a 6000 m2 cubiertos.
El corredor norte es el de mayor concentracion desuperficie construida de depOsitos claseA (72%). Tambien se encuentran en la zona las cotizaciones mas elevadas delmerca.do, que alcanZan los 7,7 US$/m2; mientras que para la zona oeste el promedio ronda los 7,0 US$/m2,y la zona sur en torn a los 6,6 US$/m2.
En cuanto a la demanda, los operadores logIsticos ocupanun 31% de los depositos; las empresas de consurno masivo un 24%; ‘de retail, un 23%, y las de farmaciay quimica, un 17%.
Las perspectives
A nivel mundial, y siguiendo el reporte de C&W, la tendencia predomiriante es hacia la tercerizacion de los procesos logisticos.
En dialogo con LA NACION, Herman Faigenbaum, director general de Cushnian & Wakefield, sefialo que la tasa de vacancia se mantiene baja (al 4,5%), «lo que facilito la construction build to suit [construction a medida del cliente], que reduce el riesgo de incorporar al mercado superficie sin un lo
catario identificado». .
zQue conclusions sacaron luego
de realizar este reporte?
que.hicimos fue un trabajo propiedad por p’ropiedad, relevando el inventario completo de todos los edificios y depOsitos clase A del conurbano, viendo si en cada una de las unidades habia expansiones posibles o nuev’os proyectos. El mercado de inmuebles industriales para alquiler aparece subofertado, con baja vacancia y menor desarrollo cuando lo comparamos con los mercados regionales como San Pablo, Mexico, Santiago, y que nos muestra muy por debajo de ellos. iCual es la explicacidn?
H.F.:Creemos que esta suboferta se debe a clificultades para financiar proyectos, agregar capital y mantener ese capital agregado. La falta de financiamiento tambien dificulta la apariciOn de nuevosjugadores, concentrando la oferta en muypocos operadores. Ademas, el actual marco legal permite la rescisiOn de los contratos de location con bajas penalidades, lo que implica un alto riesgo para los desarrolladores.
I,Que les Ilamo la atencion del reporte? H.F.: Lo que si nos sorprendi6 es que hay una gran cantidad de metros cuadrados en ejecucion, mas de 200.000 m2 en construc
ciony otros 500.000 m2 en proyectos, y si uno Adn hay muchos metros en ejecuci6n mira los filtimos afios la incorporation anual ha sido de entre 50.000y100.000 m2. Hay que ver como se da la coyuntura, y es temprano para decirlo, pero puede ser que estemos en una tendencia a reducir esa suboferta o por lo menos ano agrandar la brecha.
ituales son las zonas que potencial
mente estan en alza?
H.F.: En zona norte hay tres areas, San Eduardo, Pilar rZarateCampana, que esta creciendo de manera mas acelerada porque tiene mas disponibilidad, menos barreras de entrada y mas posibilidades de crecimiento, y despues la otra zona es la del sursudoeste, Ezeiza, Cafiuelas y Esteban Echeverria. Hay que mirar tambien las zonas que aim no han empezado y tienen buen potencial como la zona oeste [donde se detecto un solo dep6sito clase A, a la altura de Moreno, lo que abre la
posibilidad de ampliar la oferta] y el corredor Pilar lleva la delantera en dep6sitos clase A Buenos AiresLa Plata.
IComo seran las tendencias futuras? H.F.: Si hubiera un contexto de mayor preVisibilidadymenor incertidumbre, eso de por siimpulsariala demandapor un buen tempo, dos o tres anos, solo en la implementation de proyectos que estan en estudio y no se terminan de concretar. El nivel devacanciaestahoy en el 5%, que son niveles muy bajos porque gran parte de esa demanda a lo mejor este en pequetias superficies distribuidas a lo largo de todos los centros logisticos, ymuchas veces a las empresas esos metros no les sirven [3000 metros], necesitan superficies grandes. Si hubiera que mudarse a algo ya existente, es mas facil tomar la decision, pero los inversores deben contrastar la seguridad que ellos tienen que dar con la incertidumbre general de los negocios, y esto tiene un efecto psicolOgico fuerte que influye en la toma de decisiones. •
