Con casi 3 millones de m² en obra en Latinoamérica, suma superficie en construcción, aumento de precios y descenso de la vacancia.
Más del 70 % de esta superficie se concentra en sólo dos ciudades: Ciudad de México y São Paulo.
El primer semestre de 2025 cerró con un balance claramente positivo para el mercado industrial logístico clase A en Latinoamérica. Impulsado por una recuperación económica gradual en la región y una demanda cada vez más especializada, el sector mostró signos concretos de dinamismo: un salto notable en la superficie en construcción, aumento de precios y descenso de la vacancia.
Estos datos surgen del informe regional elaborado por Cushman & Wakefield, que en esta edición amplió su alcance para incluir a Ciudad de México, sumando así una visión más integral del comportamiento del mercado industrial en los principales centros urbanos de Latinoamérica.
El inventario total de espacios industriales en Latinoamérica alcanzó los 45,8 millones de m², marcando un crecimiento interanual del 4,28 %. Más del 70 % de esta superficie se concentra en sólo dos ciudades: Ciudad de México y São Paulo, que no sólo lideran en volumen, sino también en infraestructura y madurez del mercado.
Ambas ciudades registran también los mayores ratios de superficie por habitante, con 855 m² cada 1.000 personas en Ciudad de México y 692 m² en São Paulo. Este dato refleja no solo el tamaño de sus economías, sino también su rol estratégico como centros logísticos regionales.
Los mayores incrementos de inventario se dieron en São Paulo (+8,1 %) y en Santiago (+7,8 %), lo que confirma la expansión sostenida de estos mercados.
Señales mixtas
Uno de los hitos más destacados del semestre fue el fuerte crecimiento en la producción de nueva superficie industrial: se incorporaron 1.135.000 m², lo que representa una variación interanual del 51 % frente a los 750.000 m² registrados en 2024.
“Esta dinámica refleja la confianza del mercado en el rendimiento de este tipo de activo, y responde tanto a la evolución de la demanda como a nuevas oportunidades de desarrollo. En total, la superficie en construcción en las principales ciudades de Latinoamérica asciende a 2.911.351 m², de los cuales más de dos tercios se concentran en Ciudad de México y São Paulo. Este volumen incluye tanto los proyectos nuevos como los que se encuentran en etapas avanzadas de obra” aseguró Matheus Cardoso, CEO de Cushman & Wakefield para América del Sur.
El informe destaca que ciudades como Lima, Bogotá y Santiago presentan los ratios más altos de construcción en relación con su actividad de alquiler actual, con promedios cercanos a 4,8. Esto podría anticipar un leve incremento en la vacancia si el ritmo de absorción no acompaña.
En contraste, São Paulo, Ciudad de México y Buenos Aires muestran una correlación más ajustada entre obras nuevas y demanda efectiva, lo que augura una mayor estabilidad en sus niveles de ocupación.
Menos disponibilidad
El precio promedio regional de alquiler alcanzó los US$ 6,11/m²/mes, lo que representa una suba interanual del 20 %. Esta tendencia se vincula directamente con la escasez de espacios disponibles en zonas estratégicas y con la presión ejercida por una demanda más exigente.
El incremento más destacado se dio en Ciudad de México, donde el valor alcanzó un récord de US$ 11,05/m²/mes, con un aumento del 23 %. Le siguen Bogotá, con US$ 6,94 (+15 %), y São Paulo, con US$ 5,21 (+14 %). En contraste, Buenos Aires, Lima y Santiago mantuvieron precios relativamente estables, sin variaciones significativas en este período.
Rafael Nolazco, director general de Cushman & Wakefield para Argentina, Chile y Uruguay agregó: “La actividad total de alquiler en la región fue de 1.952.860 m², una cifra importante aunque 18 % menor a la registrada en el mismo período de 2024. Aun así, el 83 % del total se concentró en dos mercados: Ciudad de México (867.000 m²) y São Paulo (760.000 m²). En tercer lugar se ubicó Buenos Aires, con 128.000 m². La demanda está impulsada principalmente por sectores como comercio electrónico —que requiere hubs de última milla, alimentos y bebidas —con necesidades de cadena de frío—, retail, pharma y tecnología, que exigen infraestructuras cada vez más especializadas”.
Durante el semestre, la vacancia promedio regional se ubicó en 5,83 %, lo que representa una baja interanual de 2,1 puntos porcentuales. Este descenso está liderado por mercados como São Paulo, Lima y Río de Janeiro, que lograron absorber parte del stock disponible gracias a una demanda sostenida y ajustes en la producción de nuevos metros.
En tanto, Ciudad de México mantiene su disponibilidad en mínimos históricos, con una tasa de apenas 1,6 %, sostenida desde inicios de 2023. Esta cifra evidencia tanto el atractivo del mercado como las restricciones para desarrollar nuevos espacios en zonas clave.
Por otro lado, Buenos Aires, Bogotá y Santiago mostraron ligeros aumentos interanuales, pero se mantienen dentro de parámetros saludables: entre el 2 % y el 5 %. Este cambio obedece a una mayor sincronización entre la producción de nuevos proyectos y la evolución real de la demanda.
“La disminución de la vacancia es una señal de maduración del mercado. La oferta se está ajustando con más precisión, lo que evita los desequilibrios de ciclos anteriores”, concluyó Ignacio Álvarez, coordinador del área de Market Research de la firma en la Argetina.
