Con un trimestre de ajustes y rotación de superficies, se abre paso a oportunidades para empresas que buscan eficiencia y cercanía estratégica.
La vacancia se ubicó en 5,7 %, con un incremento de 0,8%, respecto del trimestre anterior. El valor pedido de alquiler promedio fue de US$ 7,4/m²/mes.
Según el último informe de Cushman & Wakefield sobre la actualidad de los inmuebles logísticos, la absorción neta pasó de 77.900 m² en el segundo trimestre a -16.347 m² en el tercero, en un contexto sin nuevas entregas de superficie. En lo que va de 2025, la absorción neta acumula 33.800 m² y las entregas suman 54.000 m², con el radio de más de 45 km como principal impulsor del saldo positivo anual.
“El mercado logístico está buscando un nuevo equilibrio: hay empresas que se reorganizan frente al consumo más moderado, y otras que crecen de la mano de las importaciones. En ese proceso aparecen oportunidades para mejorar costos, tiempos y cercanía a la demanda”, explicó Belén Espíndola, bróker industrial de Cushman & Wakefield.
El tercer trimestre mostró dinámicas distintas, según la ubicación. La zona Sur y la Oeste concentraron la actividad positiva, con tomas que contribuyeron a sostener la demanda en esos corredores. En cambio, en el Triángulo de San Eduardo y en algunos sectores del norte se registraron desocupaciones.
Por radios, la demanda se focalizó en los de hasta 30 km (0 a 15 km y 15 a 30 km), mientras que en los corredores de 30 a 45 km y más de 45 km prevalecieron las salidas. Aun así, este último radio explica el saldo positivo acumulado del año y concentra las nuevas superficies entregadas, lo que lo mantiene como un foco estratégico para el desarrollo futuro.
Señales de equilibrio
La vacancia se ubicó en 5,7 %, con un incremento de 0,8%, respecto del trimestre anterior. El valor pedido de alquiler promedio fue de US$ 7,4/m²/mes (-3,1 % trimestral). Este ajuste se explica, en parte, por una combinación de fenómenos: los espacios de mayor calidad se ocupan o se prealquilan rápidamente, mientras que las superficies liberadas se incorporan a la oferta en rangos más competitivos.
“Lo que vemos no es sobreoferta, sino un reordenamiento saludable. La vacancia responde a la rotación de superficies y no a un exceso de inventario. Los inmuebles clase A, con accesos logísticos y atributos diferenciales, mantienen su atractivo y siguen liderando la demanda”, destacó Ignacio Álvarez, coordinador de Investigación de Mercado de la compañía.
Por otra parte, la economía argentina atraviesa un escenario mixto. En el segundo trimestre de 2025, el PIB creció 6,3 % interanual, aunque mostró una leve contracción de 0,1 % respecto del trimestre previo. La capacidad instalada se mantuvo en 58,2 % en julio, la inflación mensual fue del 1,9 % en agosto y la desocupación alcanzó 7,6 %.
Los reportes oficiales describen un desempeño heterogéneo: las ramas vinculadas al consumo masivo —como alimentos, bebidas y textiles—, junto con la industria automotriz y la maquinaria, mostraron caídas, mientras que los segmentos apoyados en importaciones de insumos registraron un desempeño relativamente mejor.
En el frente externo, el superávit comercial de agosto y la mayor actividad de importación sostienen el interés por localizaciones estratégicas, reforzando la tendencia hacia mayor eficiencia operativa y cercanía a la demanda.
Según Cushman & Wakefield, la reconfiguración continuará con empresas que ajustarán superficie para optimizar costos y otras que buscarán relocalizarse en posiciones más estratégicas. De este modo, la vacancia podría estabilizarse en niveles más saludables, impulsada por la rotación y no por un exceso de inventario. Los activos clase A, con estándares de calidad y eficiencia, mantendrán la preferencia de la demanda, mientras que las opciones más genéricas requerirán incentivos adicionales. En materia de nuevos proyectos, los desarrollos seguirán concentrándose en suelos habilitados con infraestructura y apoyo local.
“Los proyectos que avanzan hoy son aquellos con demanda concreta y ubicación estratégica. El mercado se está volviendo más selectivo, y eso es positivo porque garantiza un crecimiento sostenible y con foco en la calidad”, concluyó Álvarez.
