¿Qué es una hipoteca subprime? Para entender el proceso y la dimensión que tiene la actual crisis financiera internacional debemos entender primero que son las famosas hipotecas “Subprime”.
Subprime (por debajo de lo óptimo) son un tipo de hipoteca que se caracteriza por ser menos exigente con la solvencia o la capacidad de devolver los pagos que tienen las personas que las adquieren. Cuando los bancos prestan dinero, clasifican a sus clientes en deudores prime y sub-prime, es decir, solventes y no tan solventes.
Normalmente los bancos no prestan dinero a clientes que no consideran solventes, aunque en los hechos los bancos sí lo hicieron y esa es una de las raíces del problema. Debido a que estos deudores son considerados menos solventes debido a sus bajos ingresos u otros motivos, les cobran mayores tasas de interés.
Las hipotecas subprime suelen tener un tipo de interés de hasta un 5% o más sobre el tipo de interés habitual en el mercado para los préstamos hipotecarios, intentando así cubrir el riesgo de impago. En un principio, son muy beneficiosas para ambas partes: para el sistema crediticio y el particular, porque permiten acceder a una vivienda a más personas, y a su vez generar más riqueza. El problema viene cuando las tasas de interés comienzan a subir y la morosidad aparece como punta de un iceberg, porque además recordemos que no existen avales ni garantías.
La crisis, origen y consecuencias.
Inicialmente estos préstamos eran un monopolio de los bancos, pero cuando llega la competencia, las instituciones (como la quebrada Lehman Brothers por ejemplo) comienzan a buscar alternativas mas rentables en la inversión de bienes inmuebles, para darle mas rendimiento a su cartera de clientes. Paralelamente inversores de todo el mundo(principalmente de China e India) venían con grandes flujos de efectivo producidos por el boom asiático y los crecientes precios del petróleo, demandando buenos retornos para sus potenciales inversiones.
En los años setentas en los EEUU los bancos daban créditos hipotecarios a individuos y una vez que dichos bancos llegaban a un porcentaje determinado de su cartera de colocaciones, los bancos dejaban de prestar. Una agencia gubernamental (Ginnie Mae) comenzó a comprar la cartera hipotecaria de los bancos para que estos tuvieran el dinero liquido para seguir prestando y moviendo la rueda. Con esas carteras se armaban paquetes de hipotecas y se emitían títulos valores con las hipotecas como garantía, para que otros inversores lo financien, que no es otra cosa que ceder el crédito para tener inmediata liquidación y seguir prestando.
En 1998 se produjo una innovación financiera en EEUU que consistía en que los fondos para generar préstamos hipotecarios para adquirir propiedades inmobiliarias, ya no provenían solo de fuentes locales sino que podían comerciarse mediante la bolsa, generando que inversores extranjeros puedan invertir en este tipo de activo financiero. Uno de estos instrumentos son los CDOs (collateralized debt obligations). En otras palabras, inversores extranjeros colocaban dinero para que este pueda financiar la compra de bienes inmuebles por parte de familias o individuos de EEUU.
Así llegaron al juego las hipotecas. Se las compraron fondos de inversión a los bancos que daban préstamos para viviendas, las juntaron en pools, las convirtieron en bonos y las pusieron en el mercado. Cuando los deudores, muchos de ellos sin historial crediticio (clientes subprime) vieron subir la tasa de interés, que en general se daban a tasa fija para los primeros dos años y luego variable, primero comenzaron a pagar sólo el interés y ya no el capital, luego a entraron en mora incluso en intereses y terminaron finalmente sin pagar nada. En la otra punta, quien había comprado bonos hipotecarios, quedaban con las manos vacías.
La lógica de los inversores que apostaron a este tipo de inversión fue la siguiente: “los precios de las propiedades inmobiliarias están destinados a subir (nunca han caído antes), si las personas que reciben el crédito no pueden pagarlo, entonces que se vendan las casas y yo recupero lo invertido.”
Ahora bien, cuando los tipos de interés empiezan a subir a mediados de 2004, la
demanda se estanca en primer lugar y se desmorona a partir de 2006, lo que también se aprecia en la caída de la construcción de nueva vivienda, por ende, se produce la caída de precio de los activos inmobiliarios.
Este contexto puso a los deudores subprime en una situación complicada. Por un lado, los que habían concertado un préstamo a tipo variable comenzaban a sentir una carga financiera creciente que no podían pagar. Por otro, tan
to los de tipo de interés variable como fijo vieron seriamente limitadas sus opciones de refinanciarse con nuevos préstamos dada la caída del precio de la vivienda esto dejó de ser posible, con lo que el porcentaje de morosidad en las hipotecas subprime, sobre todo las de tipo variable, comenzó a dispararse.
En el 2002 el volumen de créditos subprime representaba el 7% del mercado hipotecario, en el 2007 era del 12,5%, es decir, a pesar de los peligros los bancos seguían prestando a deudores de dudosa solvencia.
A partir de julio de 2007 comienza a producirse un default generalizado de las hipotecas subprime en donde comenzamos a observar la caída de grandes bancos, principalmente en EEUU, bancos que ya existían en el siglo XIX y que resurgieron hace tres décadas cuando el gobierno de EE.UU. decidió que la banca tradicional o comercial no podría operar bonos y acciones.
La falta de regulaciones sobre las actividades financieras más riesgosas, la interconexión electrónica de los mercados globales y la transnacionalización de sus activos funcionan como transmisores de la crisis a escala planetaria. También Europa, Japón y los mercados emergentes sufren coletazos, aunque estos últimos lucen mucho mejor que en la década pasada y en verdad, con China a la cabeza, son hoy las únicas áreas del mundo que dan señales de fuerte crecimiento.
¿Cuáles son las conclusiones que deja esta crisis? En principio podemos nombrar dos importantes. Una tiene que ver con la forma en que los bancos prestan dinero sin verificar adecuadamente las credenciales de los clientes, y otra tiene que ver con el pésimo proceso de calificación utilizado por las agencias calificadoras de riesgo. Aunque ambos procesos son peligrosos para el sistema, el último plantea además cuestiones morales, porque las agencias calificadoras obtuvieron enormes ganancias por calificar los títulos respaldados por hipotecas residenciales.
(Fuente: Observatorio Estratégico del Transporte)
