El mercado logístico cerró 2025 con un balance positivo y con buenas perspectivas para este año.
Álvarez: “El mercado está avanzando hacia un escenario más equilibrado, donde los proyectos con demanda concreta y buena localización son los que logran avanzar”.
El mercado de inmuebles logísticos-industriales de Buenos Aires cerró el cuarto trimestre de 2025 con una recuperación significativa de la demanda, que permitió revertir el desempeño del período previo y finalizar el año con un balance positivo.
La actividad estuvo marcada por grandes operaciones en corredores clave, un leve ajuste en los indicadores de vacancia y un escenario que refuerza la selectividad de la demanda.
Según el último informe de Cushman & Wakefield, la absorción neta – entendida como la superficie resultante entre lo ocupado y desocupado en un período determinado, donde uno positivo indica mayor contratación y uno negativo refleja desocupación – del mercado industrial clase A alcanzó los 90.384 m² en el cuarto trimestre de 2025.
Este resultado permitió cerrar el año con un acumulado anual positivo de 124.184 m², luego del saldo negativo registrado en el tercer trimestre. Durante el período se incorporaron además 61.000 m² de nuevas superficies, correspondientes a emprendimientos llave en mano que ingresaron ocupados al mercado.
“El último trimestre mostró una reactivación clara de la demanda, con operaciones que se concentraron en ubicaciones estratégicas y activos de calidad. Esto permitió cerrar el año con números positivos, aunque en un contexto donde las decisiones siguen siendo muy selectivas”, señaló Lucas Desalvo, broker industrial y de retail de Cushman & Wakefield Argentina.
Zonas y radios
Por submercados, la absorción neta del trimestre se concentró principalmente en la Zona Sur, con 56.000 m², que además se posicionó como el territorio con mayor absorción neta acumulada en todo 2025. En términos trimestrales, la Ruta 9 ocupó el segundo lugar, con 42.584 m² netos, seguida por el Triángulo San Eduardo, con 15.800 m². En contraste, la Ruta 8 (Pilar) registró una absorción neta negativa de -24.000 m², mientras que la Zona Oeste no presentó variaciones durante el período.
Por radios logísticos, el desempeño estuvo liderado por el más cercano a la Ciudad de Buenos Aires (0 a 15 km), con 56.000 m² de absorción neta. Le siguieron el radio de 30 a 45 km, con 24.584 m², y el de más de 45 km, con 13.000 m², reflejando una demanda activa tanto en ubicaciones consolidadas como en corredores con disponibilidad de grandes superficies.
Por otra parte, la vacancia del mercado se ubicó en 6,0 % al cierre del trimestre, lo que representó un incremento de 0,4% respecto del período anterior. Los niveles más bajos se observaron en la Zona Sur (1,4 %), mientras que los más elevados correspondieron a la Ruta 8 (Pilar) (14,8 %), seguida por la Zona Oeste (11,8 %) y la Zona Norte (7,2 %).
En cuanto a los valores de alquiler, el precio pedido promedio del trimestre fue de USD BNA 7,2 por m² por mes, con una variación trimestral de -2,8 %. Esta moderación responde principalmente a cambios en el mix de espacios ofertados y a la absorción de emprendimientos de mayor valor durante el período.
“Lo que se observa es un mercado que se reordena: la vacancia aumenta de forma acotada y los precios se ajustan en función de la calidad y la ubicación de los activos. Los inmuebles clase A bien localizados siguen siendo los más buscados”, explicó Ignacio Álvarez, coordinador de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
Panorama
La economía argentina cerró 2025 con crecimiento, impulsada por sectores como la intermediación financiera, las actividades primarias, la minería, la energía y los vinculados al comercio exterior. En contraste, la construcción y la industria manufacturera mostraron una recuperación parcial, mientras que el consumo interno evidenció mejoras aún débiles.
De cara al 2026, el desempeño del mercado logístico estará condicionado por la evolución de la actividad económica y por la capacidad de absorción del stock disponible en cada corredor. Si bien el balance anual fue positivo, la dinámica seguirá marcada por la selectividad de la demanda y por la preferencia por activos con estándares de calidad, eficiencia operativa y ubicación estratégica.
“El mercado está avanzando hacia un escenario más equilibrado, donde los proyectos con demanda concreta y buena localización son los que logran avanzar. Esa selectividad es una señal positiva para un crecimiento más sostenible”, concluyó Álvarez.
