La operadora inmobiliaria Ana Simeone reconoció que la demanda de espacios logísticos "disminuyó un poco, pero seguimos con el mismo ritmo de trabajo que teníamos en los últimos dos años", aseguró
-Antes de la retracción derivada de la crisis financiera mundial, la actividad logística padecía la falta de espacios disponibles apropiados para almacenamiento en Argentina. ¿Siguen faltando actualmente? ¿Se paró la construcción?
Espacios logísticos de última generación siguen faltando y mucho a pesar de que en los últimos años se han construido varios proyectos, la mayor demanda está centrada en ubicaciones que no superen el Km 45 de los principales accesos a Buenos Aires. La construcción no se paro, disminuyo un poco la demanda pero nosotros seguimos con el mismo ritmo de trabajo que teníamos en los últimos dos años.
-¿Cómo miden las empresas la conveniencia de tercerizar la construcción/ampliación de esos espacios para eficientizar sus costos logísticos?
Estamos notando un cambio en el comportamiento de las empresas respecto de este punto, desde el 98 en adelante todas querían tercerizar, el punto clave era no "activarse" y utilizar fondos para su "Core Business", ahora esto cambio y hay muchas que desean tener su propio centro y no depender de una logística que a su vez depende de encontrar unidades disponibles en alquiler para acercarle propuestas a sus clientes y cuando los contratos de locación que tienen las logísticas se acaban las empresas se ven enfrentadas al riesgo de tener que mudar su mercadería, esto lleva a replantearse todo: Precios, seguridad , accesos, distancias etc.. La construcción la contrata el dueño de la tierra, si la empresa que esta allí alquilando quiere ampliarse, lo usual es que el mismo dueño le realice la obra y le aplique la tasa de renta correspondiente a los mts que le construyó, o si la obra la hace la inquilina a su costo y cargo, lo que sucede es que no paga alquileres hasta tanto no amortice lo invertido, ya que la obra le quedará al dueño y ahí existe un beneficio impositivo si la que construye es la inquilina , porque construir sobre terreno de terceros no es inversión, es gasto y eso beneficia en el impuesto a las ganancias de la inquilina.
-¿Cómo está el tema del financiamiento para encarar esas obras de construcciones o ampliaciones?
El financiamiento no existe, las obras las fondean los propios dueños que se convierten en desarrolladores con este perfil, no hay bancos ni préstamos para este tipo de proyectos hoy en el mercado. Además siempre esta el tema tan temido, que un dueño de la tierra saque un crédito para hacer obras llave en mano para una logística o un a empresa y que los inquilinos les rescindan anticipadamente según lo prevé la ley (a partir del sexto mes de vigencia) y ellos corran el riesgo de quedarse con la nave vacía y sin el retorno para repagar el préstamo. En algunos casos (los menos) see utiliza cobrar alquileres por anticipado, o que parte de las obras las financie el propio inquilino.
-¿Qué condiciones debe tener un galpón para considerarse un espacio apropiado para la actividad logística y qué conviene más: adaptarlo o encarar uno nuevo?
La condiciones son: techos de más de ocho metros, pisos de hormigón de alta resistencia, docks de carga a nivel de camión o dársena, buena playa de maniobras, muy buena luz natural, cerco perimetral, servicios, buena ubicación en distancias no mayor a 45 km de la Ciudad de Buenos Aires, y accesos con seguridad en la zona. Últimamente el tema de la seguridad es un factor clave, vemos muchas empresas que prefieren recintos cerrados, no sólo porque se sienten más seguros, sino también porque los costos de mantenimiento son divididos entre todos los ocupantes y es más económico.
Respecto de adaptarlos o construir a nuevo, es difícil, depende lo que haya como existente, reformar un depósito antiguo para convertirlo en uno nuevo cuesta más caro, porque habría que levantar techos, sacar columnas, serían costos altísimos para un reciclado y siempre será un parche. Pero si
la nave es antigua y la necesitan para una fabrica de techos bajos donde las columnas no molesten… en este caso entonces quizás convenga más reciclar.
La ecuación es siempre cuanto voy a invertir reciclando o haciendo nuevo en relación a cuanto le voy a sacar de renta, porque los depósitos se contabilizan en metros cúbicos, en cuantos palllets puedo estibar y a que altura.
-¿Cuáles serían los rubros que hoy demandan todavía de nuevos depósitos?
Textiles, Metalúrgicos, Alimentos, autopartistas, electrodomésticos.
-¿Qué zonas geográficas del país son más solicitadas para este tipo de predios?
La principal es la Zona Norte, pero también empezaron a dar alta demanda en las Zona Sur y Zona Oeste, la clave para la logística es no superar los 45/50 km de la Ciudad de Buenos Aires
-¿Cómo se resuelve en su empresa la necesidad de contar con mano de obra capacitada para construir depósitos con las innovaciones que van apareciendo?
Nuestra constructora tiene 60 años de actuación en Argentina, tenemos experiencia y sabemos adaptarnos a las nuevas tecnologías, dependen las característica de las obras, las hay de construcción estándar y otras que demandan tecnologías nuevas, en estas últimas nos asociamos a empresas que las utilizan o viajamos a conocer el producto en los países donde el cliente ya lo posee y en muchos casos hemos importado materiales para cumplir con los requerimientos, esto incluía capacitarnos nosotros para después capacitar al personal que debía hacer el trabajo.
-¿Quiere comentar algo más?
El mercado inmobiliario industrial comenzó a tener esencia propia a mediados de los 90´, los camioneros se convirtieron en operadores logísticos, los inversores inmobiliarios vieron aquí un nicho de mercado y a las constructoras e inmobiliarias como en nuestro caso paso lo mismo, avizoramos un futuro de éxito Hoy este segmento esta muy consolidado, el inversor inmobiliario industrial tiene muy claro el perfil del negocio, que vale la pena aclarar siempre es muy rentable ya que una empresa no se muda todos los días y son muchísimo más confiables y menos riesgosas que el inquilino residencial, ya sea para venta o para renta, la inversión inmobiliaria industrial esta e
n franco crecimiento y eso es porque tiene poca competencia, mucha rentabilidad y ínfimo porcentaje de riesgo en equivocarse de proyecto, las condiciones están claras: Si construís sobre un acceso principal, o a no más de 500 mts, si está en un radio de 45/50 km de la Ciudad de Buenos Aires, si proyectás techos altos, sin columnas, con dársena, playa de maniobras y dentro de un centro cerrado en lo posible, o en zona segura, tenés inquilino o comprador de primera línea seguro antes de que lo
termines de construir. Es un segmento en el que se producen las mejores rentas y las menos riesgosas. No hay que improvisar tampoco contratando a un arquitecto o a una empresa porque es el sobrino de un familiar o algo así, aquí no se juega, o se contratan empresas con experiencia o se corren riesgos grandes.
Redacción Expotrade
NG – EP 17-7-2009
